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venta de pisos

¿Debería comprar y alquilar propiedades inmobiliarias o hacer flipping house?

La cuestión de si la mejor estrategia para invertir en propiedades es la de invertir o la de comprar y alquilar propiedades no tiene una respuesta correcta. Por el contrario, la elección de un método sobre el otro debe formar parte de un plan estratégico claro que tenga en cuenta sus objetivos generales.
También debes tener en cuenta las oportunidades que presenta el mercado actual. A continuación, te explicamos lo que implica seguir cada estrategia y cómo decidir cuál puede ser la más adecuada para tí.

Puntos clave

La venta de propiedades y la compra y tenencia de bienes inmuebles representan dos estrategias de inversión diferentes.
La propiedad de bienes inmuebles ofrece a los inversores la oportunidad de acumular riqueza a lo largo del tiempo y evitar los altibajos del mercado de valores.

La compra de inmuebles puede proporcionar un rápido retorno de la inversión y evitar las molestias continuas de encontrar inquilinos y mantener una propiedad, pero los costes y los impuestos pueden ser elevados.
Las propiedades de compra y mantenimiento proporcionan ingresos mensuales pasivos y ventajas fiscales, pero no todo el mundo está preparado para la gestión y las responsabilidades legales de ser propietario, que no son pocas.
¿Por qué invertir en bienes inmuebles?
Es una buena pregunta. La propiedad de bienes inmuebles residenciales está ganando un interés cada vez mayor por parte de los inversores minoristas por muchas de las siguientes razones:
1. Los bienes inmuebles pueden proporcionar rendimientos más predecibles que las acciones y los bonos.
2.Los bienes inmuebles proporcionan una cobertura contra la inflación, ya que las tasas de alquiler y el flujo de caja de la inversión suelen aumentar al menos en la misma medida que la tasa de inflación.
3. Los bienes inmuebles proporcionan un excelente lugar para el capital en tiempos en los que no se está seguro de las perspectivas de las acciones y los bonos.

4. El capital creado en una inversión inmobiliaria proporciona una base excelente para financiar otras oportunidades de inversión. En lugar de pedir un préstamo para obtener el capital para invertir (es decir, comprar acciones con margen), los inversores pueden pedir un préstamo contra su patrimonio para financiar otros proyectos.
5. La deducibilidad fiscal de los intereses hipotecarios hace que los préstamos contra la vivienda sean atractivos.
6. Además de proporcionar flujo de caja a los propietarios, los inmuebles residenciales también pueden utilizarse para una vivienda u otros fines, sobretodo si practicamos el flipping house.

Ingresos pasivos frente a ingresos activos

Una distinción clave entre comprar y alquilar y hacer flipping house es que la primera puede proporcionarle ingresos pasivos, mientras que la segunda ofrece ingresos activos.
Los ingresos pasivos son el dinero que se obtiene de las inversiones que siguen generando dinero sin ninguna participación material por su parte.
Puede tratarse de acciones y bonos o de poseer una propiedad de alquiler y recibir ingresos cada mes, siempre que contrate a una empresa de gestión para que realice todas las tareas necesarias, como buscar inquilinos, cobrar el alquiler y ocuparse del mantenimiento, que, aunque esto bajará tus ingresos, te quitará dolores de cabeza.

Los ingresos activos son el dinero que ganas a cambio del trabajo que realizas. Eso incluye tu salario por el trabajo, así como los beneficios que obtienes con el flipping house.

La venta de casas se considera un ingreso activo, independientemente de que seas tú quien realice el trabajo físico de arreglar los pisos.
Sigue siendo un negocio en el que te involucras: encontrar una propiedad para hacer flipping house, comprarla, obtener un seguro, supervisar a los contratistas, gestionar el proyecto y más, mucho más.
En este sentido, el cambio de propiedad no es sólo una estrategia de inversión como la compra y tenencia de acciones o bienes inmuebles. Si tienes un trabajo de día, ten en cuenta que tu tiempo libre probablemente será ocupado por todas las exigencias que implica el flipping house.

Dos formas de invertir en propiedades

Hay dos tipos principales de propiedades que se pueden utilizar en un enfoque de compra/venta de bienes raíces. El primero son las casas o apartamentos que se pueden comprar por debajo del valor actual del mercado porque están en dificultades financieras.
El segundo es el "fixer-upper", una propiedad con problemas estructurales, de diseño o de estado que pueden ser superados para crear valor.
Los inversores que se centran en las propiedades en dificultades lo hacen identificando a los propietarios que ya no pueden gestionar o mantener sus propiedades o encontrando propiedades que están sobreapalancadas y corren el riesgo de entrar en mora.
Por otro lado, los que prefieren las "fixer-uppers" remodelarán o mejorarán una propiedad para que funcione mejor para los propietarios o sea más eficiente para los inquilinos de los apartamentos.
El comprador de un fixer-upper que utiliza esta táctica se basa en la mano de obra invertida para aumentar el valor, en lugar de limitarse a comprar una propiedad a bajo coste para crear un alto rendimiento de la inversión. Por supuesto, es posible combinar estas dos estrategias al hacer flipping house, y la gente exitosa, así lo hace.
Sin embargo, encontrar constantemente estas oportunidades puede ser un reto a largo plazo. Para la mayoría de la gente, el cambio de propiedades debe considerarse más una estrategia táctica que un plan de inversión a largo plazo.
Ventajas y desventajas del flipping house
Pros
Retorno más rápido de tu dinero
Inversión potencialmente más segura
Contras
Costes
Impuestos

Rentabilidad más rápida de tu dinero

Una de las grandes ventajas de vender propiedades es que se obtienen ganancias rápidamente, lo que libera capital para otros fines.
El tiempo medio para vender una casa es de unos seis meses, aunque los principiantes deben esperar que el proceso sea más largo.

Una inversión potencialmente más segura

A diferencia del mercado bursátil, que puede dar un vuelco en mitad del día, los mercados inmobiliarios suelen ser más predecibles. En cierto sentido, el cambio de propiedades podría considerarse una estrategia de inversión más segura porque su objetivo es mantener el capital en riesgo durante un tiempo mínimo.
También carece de los riesgos de gestión y arrendamiento inherentes a la tenencia de bienes inmuebles, por no mencionar las molestias de encontrar inquilinos, cobrar los alquileres y mantener una propiedad.

Costes

La venta de casas puede crear problemas de costes que no se dan en las inversiones a largo plazo. Los gastos que conlleva el cambio de casa pueden exigir mucho dinero, lo que provoca problemas de liquidez.
Dado que los costes de transacción son muy elevados tanto en el lado de la compra como en el de la venta, pueden afectar significativamente a los beneficios.
Si estás renunciando a tu trabajo de día y dependes del flipping house para tus ingresos, también estás renunciando a un cheque de pago constante, piénsalo

Impuestos

El rápido cambio de las propiedades (y la velocidad lo es todo en el éxito de las operaciones de flipping house) puede crear oscilaciones en los ingresos que pueden aumentar su factura de impuestos.
Esto es especialmente cierto si las cosas se mueven demasiado rápido para aprovechar las reglas del impuesto sobre las ganancias de capital a largo plazo.
En esos casos, tendrás que pagar una tasa de impuesto sobre las ganancias de capital más alta basada en tus ingresos ganados si posees una propiedad durante más tiempo del que deberías.

Ventajas y desventajas de comprar y alquilar

Ventajas
Ingresos continuos
Aumento del valor de la propiedad
Impuestos
Contras
Costes de desocupación
Problemas legales y de gestión

consejos para la venta de inmuebles

Ingresos continuos

Ser propietario de un inmueble de alquiler te proporciona unos ingresos regulares, independientemente de dónde te encuentres o de lo que estés haciendo.
Además, la compra y tenencia de bienes inmuebles es una receta conocida para amasar una gran riqueza. Una gran cantidad de "dinero antiguo" en España y en el extranjero se acumuló a través de la propiedad de la tierra.
A pesar de los periodos de descenso de los precios, el valor de la tierra casi siempre ha repuntado a largo plazo porque la oferta de terrenos es limitada.


Aumento del valor de la propiedad

Cuanto más tiempo mantengas tu propiedad de inversión, más probabilidades tendrá de beneficiarse de la inflación.
Eso aumentará el valor de la propiedad mientras que la cantidad que pediste prestada para la hipoteca se reduce a medida que la pagas.
Supongamos que pudiste comprar durante un mercado de compradores y vender durante un mercado de vendedores. En ese caso, también existe un potencial real para obtener un rendimiento significativo de tu inversión.

Impuestos

Ser propietario de una vivienda de alquiler tiene ventajas fiscales que no están disponibles para los que nos dedicamos al flipping house.
Las propiedades en alquiler se gravan como ingresos de inversión, con tipos impositivos más bajos. También puedes deducir los gastos, incluyendo las reparaciones, el mantenimiento o la conservación, el pago a un administrador de la propiedad...

Costes de desocupación

Ser incapaz de encontrar inquilinos es uno de los riesgos de tener una propiedad en alquiler. Esto es cierto tanto si lo haces tu mismo como si contratas a una empresa de gestión para que lo haga por tí.
Si tu propiedad se queda vacía durante meses o años, tu eres el responsable de cubrir la hipoteca durante ese periodo. Antes de invertir en una propiedad para comprar y mantener, querrás asegurarte de que tu presupuesto cubrirá de uno a tres meses de desocupación al año, eso sin contar los problemas de la okupación ilegal, claro.

Gestión y cuestiones legales

Ser propietario de un inmueble a largo plazo es una tarea de gestión intensiva que está fuera de las habilidades de muchos inversores.
Algunos inversores, especialmente los que alquilan propiedades por primera vez, no están preparados o no están bien equipados para hacer frente a las responsabilidades y los problemas legales que conlleva ser propietario.
El proceso de encontrar inquilinos de calidad y satisfacer sus necesidades puede ser un trabajo estresante y que requiere mucho tiempo.
Y es que, la gestión de la propiedad es necesaria para garantizar el flujo de efectivo continuo de la inversión.

Elegir una estrategia

Para decidir si la mejor estrategia es invertir en propiedades o mantenerlas a largo plazo, hay que responder a algunas preguntas fundamentales. Debes decidir si tu asignación de capital a los bienes inmuebles es una inversión permanente o sólo una forma de beneficiarse de una subida prevista de los precios de la vivienda.
También sería útil que determinaras qué relación de riesgo y rendimiento es la adecuada para esta parte de tu cartera de inversiones.
Por último, debes tener la tolerancia al riesgo y las aptitudes necesarias para asumir las responsabilidades de gestión que conlleva cualquiera de los dos tipos de inversión.
Si estás considerando una estrategia de compra y venta, también debes determinar si tienes la habilidad de descubrir propiedades en venta con problemas o arregladas.
En esta estrategia transaccional, es esencial averiguar si el capital puede girar suficientes veces en un periodo de inversión determinado para superar los costes de la transacción. Estos incluyen los gastos de intermediación, financiación y cierre.
Puedes disfrutar de las ventajas de ambas estrategias desarrollando un negocio de transformación de casas y utilizando sus beneficios para invertir en propiedades de alquiler a largo plazo.

El resultado final

La elección entre las dos estrategias en cuestión depende de tu situación financiera y tus objetivos particulares.
No obstante, la estrategia de tenencia a largo plazo suele ser más adecuada para quienes utilizan los bienes inmuebles como parte fundamental de sus carteras de inversión generales.
Por otro lado, el flipping house suele ser mejor cuando los bienes inmuebles se utilizan como una táctica complementaria o de mejora de la rentabilidad.
Los inversores que deseen acumular riqueza y obtener ingresos de sus inversiones inmobiliarias deberían considerar la posibilidad de mantener los inmuebles a largo plazo.
Pueden utilizar el capital acumulado en la cartera para financiar otras oportunidades de inversión, con la posibilidad de vender eventualmente las propiedades en un mercado superior.
La venta de propiedades es una táctica que se adapta mejor a los periodos en los que las perspectivas en los mercados de valores y de bonos son bajas. También puede funcionar para las personas que tratan de obtener ganancias de capital a corto plazo mientras el mercado inmobiliario lo permita.



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