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¿Qué es el valor después de la reparación? La fórmula secreta del sector inmobiliario

Si quiere empezar a invertir en bienes raíces, especialmente en la venta de casas, el valor después de la reparación es uno de los términos más importantes que debe conocer.

¿Qué es exactamente? Le explicaremos todo lo que necesita saber sobre el valor después de la reparación, incluyendo cómo calcularlo, cuándo utilizarlo y qué cosas debe tener en cuenta cuando utilice esto como inversor inmobiliario.

¿Qué es el valor después de la reparación?

El valor después de la reparación es el valor de una propiedad después de haber sido mejorada, renovada o arreglada. Es el valor futuro estimado de la propiedad después de la reparación. Se determina tomando como referencia propiedades comparables cercanas en condiciones, edad, tamaño, construcción y estilo similares que se hayan vendido recientemente.

El valor después de la reparación se utiliza más comúnmente con los rehabilitadores que hacen flipping house, pero también se puede utilizar con cualquier tipo de inversión inmobiliaria en la que las renovaciones o mejoras a la propiedad añadirían valor.

¿Cómo calcular el valor después de la reparación?

Puede calcular el valor después de la reparación observando las propiedades comparables que se han vendido recientemente en el servicio de listado múltiple. Las comparaciones son propiedades lo más parecidas posible a la propiedad en cuestión:

  1. Condición de la propiedad (mejoras, acabados, características, etc.)Edad de la propiedad (lo ideal es que no haya más de cinco o diez años de diferencia)Tamaño de la propiedad (lo ideal es que los metros cuadrados estén dentro de los 80 metros de la propiedad en cuestión)
  2. Construcción y estilo de la propiedad (artesano, estructura de madera, ladrillo, etc.)
  3. Ubicación (normalmente en un radio de 5 kilómetros o menos, pero idealmente en el mismo barrio o subdivisión)

La mayoría de los inversores y profesionales inmobiliarios intentan encontrar de tres a seis propiedades comparables que se hayan vendido no más de 90 días antes, aunque a veces hay que encontrar comparaciones que se hayan vendido hasta seis meses antes.

A partir de ahí, el valor después de la reparación se calcula promediando el precio de venta de las propiedades comparables.

Por ejemplo, digamos que usted encuentra cuatro propiedades en el vecindario inmediato que fueron renovadas y vendidas en los últimos 90 días, y que resultaron en un precio promedio de 175.000 Euros. Este es su valor después de la reparación y puede utilizarse para determinar el precio de venta probable de la propiedad después de la reparación.

Para obtener un valor después de la reparación más preciso, puede determinar el precio medio metro cuadrado (precio total de venta dividido por el total de metros cuadrados de la propiedad), y luego multiplicar ese precio por el número de metros cuadrados de la propiedad en cuestión.

Por ejemplo, ha encontrado cuatro propiedades comparables con un precio medio por metro cuadrado de 2000 euros. La propiedad en cuestión tiene 120 metros cuadrados, por lo que su valor después de la reparación sería de 240.000 dólares.

Calcular el valor después de la reparación de una propiedad de inversión requiere cierta habilidad y práctica. Algunos inversores son capaces de determinar el valor después de la reparación por su cuenta, mientras que muchos buscan la ayuda de un agente inmobiliario profesional para obtener un análisis comparativo del mercado.

La fórmula del valor después de la reparación en la inversión inmobiliaria

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La mayoría de los inversores no quieren comprar una vivienda de segunda mano a precio de mercado. Quieren comprar la propiedad con un descuento respecto a su valor actual, teniendo en cuenta el coste de las reparaciones.

La fórmula estándar del valor después de la reparación que la mayoría de los mayoristas y rehabilitadores utilizan para hacer ofertas es la siguiente

70% del valor después de la reparación - coste de la reparación = precio máximo de la oferta
Por ejemplo, si una propiedad tiene un valor después de la reparación de 250.000€ y los costes de reparación estimados son de 55.000€, el inversor utilizaría la fórmula:

(250.000€ x 70%) (valor después de la reparación)
- 55.000€ (coste de reparación estimado)
120.000€ (precio máximo de oferta)

El precio máximo de oferta es lo máximo que el inversor debe pagar por la propiedad, por lo que la mayoría comenzará con una oferta más baja. Cuanto más bajo sea el precio de compra, mayor será el margen de beneficio.

Aunque la regla del 70% es un estándar común en el sector, dependiendo del mercado, algunos rehabilitadores o mayoristas llegarán hasta el 75%-80% del valor después de la reparación para tener una ventaja competitiva, aunque los márgenes de beneficio y el riesgo serán mayores si el porcentaje utilizado es mayor.

Tener una idea exacta de los costes de reparación estimados es esencial para el éxito de la utilización de la fórmula del ARV. Los inversores deben tener en cuenta todos los gastos relacionados con la renovación de la propiedad, incluidos, entre otros, los siguientes:

  1. Mejoras estéticas (como nuevos armarios de cocina, encimeras, electrodomésticos, pintura, jardinería, accesorios de iluminación, salpicaduras, etc.)
  2. Mejoras estructurales (como un nuevo sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado, tejado, fontanería, electricidad, reparaciones de daños estructurales, etc.)
  3. Costes de mantenimiento de los servicios públicos (como el agua, la electricidad y el seguro de la propiedad)

Cómo se relaciona el valor después de la reparación con la financiación del "fix-and-flip" (arreglar y vender)

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El valor después de la reparación no sólo se utiliza para formular una oferta; también se utiliza para obtener financiación para el arreglo y el cambio. Hay prestamistas privados y de dinero duro que ofrecen específicamente préstamos para la rehabilitación, normalmente con una cantidad máxima de préstamo del 65% del valor después de la reparación. Por lo tanto, si el ARV de la propiedad es de 250.000 euros el máximo que el prestamista financiaría es de 162.500 euros.

Saber cuál es el préstamo máximo puede ser útil a la hora de elaborar su oferta. Digamos que en el escenario anterior usted puede negociar un precio de compra de 110.000 euros y el coste de la reparación será de unos 55.000 euros.

Esto significa que el importe del préstamo casi se ajusta a los parámetros de préstamo que ofrecen la mayoría de los prestamistas de dinero duro o los prestamistas privados, y el inversor sólo tiene que aportar unos pocos miles de dólares al cierre.

Cosas a tener en cuenta cuando se utiliza valor después de la reparación como inversor inmobiliario

Recibo correos electrónicos de mayoristas que anuncian oportunidades de "arreglar y voltear". A veces sus estimaciones de valor después de la reparación y reparaciones son correctas; otras veces, están muy equivocadas. No siempre se puede confiar en el valor después de la reparación de otros o en el coste estimado de las reparaciones, aunque hayan utilizado la regla del 70% o la fórmula del valor después de la reparación.

El valor después de la reparación es una herramienta valiosa para ayudar a los inversores inmobiliarios a determinar rápidamente un precio de oferta inicial o determinar si una propiedad de inversión vale la pena o no. Sólo hay que tener en cuenta que el valor después de la reparación sólo es útil o válido si el método y los comps utilizados para determinar el valor después de la reparación son precisos.

Si subestima los costes de reparación o utiliza datos comparativos poco fiables para obtener el valor después de la reparación, su estimación de un posible precio de venta podría estar muy equivocada, lo que le dejaría con una propiedad en la que ha invertido más dinero del que vale.

Si no se siente cómodo calculando los costes de reparación, pida presupuestos antes de hacer una oferta. Tal vez no se sienta seguro al comparar una propiedad por su cuenta. Pida a un agente inmobiliario local que le ayude a determinar el valor de mercado actual y el valor después de las reparaciones con un CMA. Cuanto más practique el cálculo del valor de mercado, mejor lo hará.

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